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          2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓

          2019-03-04 10:46:12 和讯债券 

          各省陆续公布2019年棚改工作计划多地计划开工量同比下降

          2018年政府工作报告提出2018年2020年改造各类棚户区1500万套的目标其中2018年全国各类棚户区改造计划以下简称棚改?#20445;?#24320;工580万套实?#25163;?#34892;626万套超额完成年度目标2018年11月住建部重申这一三年计划保持不变按年均计算2019年棚改目标或在460万套左右截至2019年2月末已公布2019年棚改工作计划的省份有25个其中18个省市计划开工量有所下滑14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上

          表12018年和2019年部分省市棚户区改造计划情况

          单位:万?#20303;?

          2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓

          注标*为2019年和2020年棚改计划开工量合计

          资料来源住建部各省政府工作报告东方金?#38505;?#29702;

          2018年下半年以来抵押补充贷款增量总体下滑国家开发银行将各地棚改项目的贷款审批权回收总行2019年棚改货?#19968;?#23433;置政策将因地制宜部分市县或将取消货?#19968;?#23433;置优惠政策

          棚改计划在推行之初以实物安置为主2015年国务院积极推进棚改货?#19968;?#23433;置货?#19968;?#23433;置比例由2014年的约9%跃升至2017年的60%货?#19968;?#23433;置逐渐成为棚改安置的主要方式同时货?#19968;?#23433;置面积占全国住宅销售面积的比例从2015年的13.4%提升至2017年的25%对全国商品住宅的销售的拉动作用明显

          表22015年2017年棚户区货?#19968;?#23433;置情况

          2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓

          资料来源住建部Wind东方金?#38505;?#29702;

          2018年7月住建部召开工作会议提出因地制宜推进棚改货?#19968;?#23433;置2018年10月国务院常务会议提出商品住房库存不足房价?#38505;?#21387;力大的市县要尽快取消货?#19968;?#23433;置优惠政策根据中国国家统计局公布的信息截至2018年末商品房待售面积已降至5.24亿平方米为2014年初以来最低水平去库存的目标已基?#23601;?#25104;意味着部分库存处于低位的市县或将取消货?#19968;?#23433;置优惠政策

          图12015年以来抵押补充贷款提供资金情况当月新增

          单位亿元%

          2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓

          资料来源Wind东方金?#38505;?#29702;

          棚改的资金来源主要包括财政拨款政策性银行贷款商业贷款和地方政府债等其中以政策性银行贷款即国家开发银行和农业发展银行的棚改专项贷款为主2014年央行推出抵押补充贷款PSL成为政策性银行发放棚改专项贷款的主要来源缓解了棚改货?#19968;?#23433;置的资金压力2018年下半年以来作为棚改货?#19968;?#20027;要资金来源的抵押补充贷款增量有所下滑作为抵押补充贷款主要投放行的国家开发银行也将各地棚改项目的贷款审批权回收总行

          在各地棚改计划的实施中由于棚改所涉及的前期内容隶属政府购买服务的范畴在融资方式上多采用政府购买棚改模式2018年在政府债务防范化解压力骤增的背景下多项限制政府购买棚改模式的政策出台2018年6月财政部发布政府购买服务管理办法征求意见稿限定政府购买服务的期限不得超过三年2018年12月住建部下发的2019年棚改计划中明确提出取消政府购买棚改服务模式地方棚改融资将以发行专项债券为主而财政部和住建部联合印发的试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法?#20998;?#25552;出棚改专项债仅省一级政府和计划单列市可发行

          棚改红利逐渐减弱三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平

          2015年推出的棚改货?#19968;?#23433;置政策主要表现为棚户区改造时涉及的房屋或者土地征收,对于补偿方式采用货?#19968;?#34917;偿根据国开行网站披露其作为抵押补充贷款主要投放行在2015年2018年6月末累计发放棚改贷款38684亿元其中对中西部累计发放贷款21000亿元对东北地区累计发放贷款3400亿元棚改货?#19968;?#23433;置在创造购买需求促进库存去化的同?#20445;?#20063;成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素2016年三季度以来三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市

          图22015年2018年70个大中城市新建商品住宅价格指数情况环比

          单位%

          2019年多省棚改计划开工量下滑 三四线楼市销售将趋缓

          资料来源Wind东方金?#38505;?#29702;

          目前三四线城市人口及?#35797;?#21521;外迁移而棚改又透支了部分房产刚需致使房价缺少长期的支撑在棚改从货?#19968;?#23433;置为主转向实物安置为主棚改开工数量明显缩减抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平?#21462;?#8195;

          声明

          本报告是东方金诚的研究性观点并非是?#25345;?#20915;策的结论建议?#21462;?#26412;报告引用的相关资料均为已公开信息东方金诚进行了合理审慎地核查但不应视为东方金诚对引用资料的真实?#32422;?#23436;整性提供了保证本报告的著作权归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权力任何机构和个人未经授权不得修改复制销售和分发引用必须注明来自东方金诚且不得篡改或歪曲

          责任编辑陶海玲 HF003
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